长江商报消息●长江商报记者 江楚雅 深圳报导在房地产“黄金时代”，招商蛇口（001979.SZ）曾与保利、万科、金地并称作“招保万金”。如今，招商蛇口却慢慢瓦解房企第一梯队，新任掌门人许永军被迫面临业绩增长速度上升、盈利能力弱化、负债激增、转型阵痛等挑战。日前，招商蛇口发布其三季报，数据表明，2019年第三季度，招商蛇口构建营收88.56亿元，同比增加30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，与上年同期相比下降83.21%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元，同比下降80.55个百分点。

2019年前三季度，其构建营业收入255.4亿元，比去年同期增加24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，比去年同期增加38.46%。因融资规模不断扩大负债有所上升，长江商报记者辨别找到，前三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度比起下跌7.0%，净资产收益率为6.89%，而去年同期为11.77%。三季报表明，短期借款同比增加71%，至28.62亿元；长期借款减少24.88%，为76.99亿元。现金流量方面，获益于销售回款减少，招商蛇口前三季度构建经营活动产生的现金流量净额90.88亿元，同比快速增长255.78%，这也是将近五年的三季报中，经营现金流净额首次为于是以。

三季度扣非净利下降超强8成招商蛇口创办于1979年。2015年12月30日，招商蛇口吸取拆分招商地产构建重组上市，打造出了国企改革的典范和中国资本市场创意标杆。

公司在2017年冲入“千亿”俱乐部，2018年，招商蛇口房地产销售额为1680亿元，在所有房企中名列第12位。近日，招商蛇口发布2019年第三季度业绩报告，数据表明，报告期内，其营收、利润双双下降。数据表明，2019年第三季度，招商蛇口构建营收88.56亿元，同比增加30.77%；归属于上市公司股东净利润1.95亿元，与上年同期相比下降83.21%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.77亿元，同比下降80.55个百分点。据同花顺监测，当期招商蛇口的毛利率为36%，去年同期为41.17%，表明其主营利润能力有较小巩固；清净利率亦从去年同期的28.79%降到22.83%，表明企业经营效益大幅度上升。

与此同时，其总资产收益能力显著上升，报酬股东能力趋弱。与去年同期相比，其前三季度的业绩也在下降。

2019年1-9月，招商蛇口构建营业收入255.43亿元，比上年同期增加24.39%；归属于上市公司股东的净利润50.93亿元，比上年同期增加38.46%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润50.06亿元，比上年同期增加28.94%。公告表明，业绩的下降，主要由于本报告期结转面积较小，造成结转收益及毛利同比增加。

2019年，招商蛇口房地产项目完工及结转面积预计维持快速增长，根据公司生产经营计划，房地产项目完工以及结转时间主要集中于在第四季度。据克而瑞统计数据表明，2019年前三季度，招商蛇口构建销售额1134.1亿元，仅有构建全年销售目标2000亿元的56.705%。长江商报记者辨别找到，招商蛇口今年以来业绩呈现出持续下降趋势。招商蛇口2019半年报表明，三大核心财务数据营收、净利润和毛利率也皆同比下降：其中，营收总额166.87亿元，同比增加20.49%；构建归属于上市公司股东的净利润48.98亿元，同比增加31.17%；构建毛利润为63.2亿元，同比增加29.5%。

短期借款减7成招商蛇口业绩增长速度上升，盈利能力弱化的同时，财务状况也不容乐观。招商蛇口2019年上半年财务报告数据表明，截至报告期末，招商蛇口资产总额大约5024.53亿元，较2018年上半年末资产总额4078.54亿元快速增长23.19%。

其中，流动资产总额大约4167.95亿元，非流动资产总额大约856.58亿元。截至报告期末，招商蛇口负债总额大约3854.92亿元，较2018年上半年末负债总额3145.31亿元快速增长22.56%。

其中，流动负债总额大约2853.83亿元，非流动负债大约1001.09亿元。累计6月30日起至，招商蛇口资产负债率为76.72%，较2018年上半年77.12%的资产负债率同期上升。因融资规模不断扩大，三季度招商蛇口短期借款同比增加71%，至28.62亿元；长期借款减少24.88%，为76.99亿元。

前三季度招商蛇口的净资产收益率为6.89%，而去年同期为11.77%。值得注意的是，三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度比起下跌7.0%，前三季度有息负债率为28.1%，与二季度比起提高了0.6个百分点；清净负债率为62.4%，与二季度比起提高了9.4个百分点。方正证券指出，杠杆减少的主要原因是三季度拿地减少较多，单季追加项目建面为447.6万平方米，同比快速增长314.5%；追加土地总价为226.9亿元，同比快速增长129%；不过公司拿地时机必要，楼面均价大幅度增加至5071元/平方米，同比上升44.7%。

去除预收款项后的资产负债率为50.1%，与二季度比起上升了4.5个百分点。前三季度公司有息负债为1481.5亿元，与二季度比起下跌7.0%。现金流量方面，获益于销售回款减少，招商蛇口前三季度构建经营活动产生的现金流量净额90.88亿元，同比快速增长255.78%，这也是将近五年的三季报中，经营现金流净额首次为于是以。

此外，因对联合营公司投资减少及长年股权转让收益同比增加，投资活动产生的现金流量净额-165.3亿元，同比上升171.58%；因合作方往来清净流入同比增加，筹资活动产生的现金流量净额179.22亿元，同比上升8.63%。加快去地产多元化发展值得注意的是，招商蛇口重组之初就明确提出要建构起“前港-中区-后城”的整体规划战略。所谓“前港-中区-后城”模式，所指的是以港口先行、产业园区第一时间、设施城市功能研发，从而构建区域的整体同步发展。通过港、产、城同步，将政府、企业和各类资源协同一起，汇聚多方资源打造出优势互补协同的城市生长生态圈。

自2015年重组以来，招商蛇口仍然期望“去地产化”，仍然局限于房地产业务，而是三大主要业务齐头并进。此前许永军曾设想，招商蛇口要在2018-2020年之间，把房地产收益从85%左右降至60%，园区比重从目前的15%提高到30%- 40%，邮轮产业从轻资产战略的角度抵达，收益持续增长。　　据不几乎统计资料，从2018年至今，招商蛇口出售资产多达15起，其中多为房地产涉及项目。今年以来，招商蛇口又相继透露了6项已出售或计划出售的资产，除了湖北宜昌、江苏太仓两个项目外，还有4个为西安、杭州、珠海等城市的地产项目。

从出让方式上来看，今年出售的6项住宅资产中，有4项通过注册资本扩股，引进股权比例皆为50%左右。不过，从现实发展情况来看，距离构建业务营收比重调整目标，招商蛇口还有很长的路要回头。招商蛇口2018年年报表明，传统房地产开发依然是其收益的主要来源。

明确来看，房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为786.89亿元、90.18亿元、5.69亿元，占到总营收比重分别为89.14%、10.22%、0.65%。此外，邮轮产业并未如预期般构建收益持续增长，其营收快速增长较2017年上升了4.31个百分点。

不过，今年以来多元化发展板块业绩有所下降。截至2019年6月30日，招商蛇口园区开发与运营业务构建营收益40.08亿元，同比快速增长31.26%；毛利率为36.52%，同比增加6.51个百分点。

值得注意的是，招商蛇口园区板块业务的营收占到较为去年同期减少8.58个百分点至24.02%。这也意味著招商蛇口上市时明确提出的转型成果开始呈现出。而在邮轮板块，报告表明，招商蛇口邮轮母港及综合设施已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市，并在大力扩展长江沿岸的内河游轮项目。报告期内，招商系由布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共计招待出入境邮轮257艘次，占到全国的71%；总计客流量142万人次，占到全国总客流的81%，总体经营情况更为务实。

对于业界批评其陷于转型困境，招商蛇口方面此前坦言，目前在招商蛇口急剧前进综合发展的过程中，显然不存在着不平衡、不存在着转型的阵痛，但深信公司具体了战略，扎根将来，才能维持持续发展。

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