没永恒的奇迹。考验如火，淬炼才能成金。2019年，房地产市场仍在艰苦中前进。

有人说道，兴旺本就蕴含着衰落的种子，衰落才是人类社会不断进步的底层动力。在贤调控去杠杆大背景之下，市场于是以回头在关键的路口。

大房企们都射击了自己深信的第二战场，或是万亿蓝海，或是红海掘金。这其中，有一家房企早已可行性勾勒出有自己的未来版图：“双引擎”：研发引擎+服务引擎。

2018年7月，龙湖曾对外透漏一个“梦想”：期望用很短的时间，将服务性收益（商业运营，长租公寓和智慧服务）从百亿做千亿。他们将这个“梦想”的起点设置了在2019年。已过“梦想”元年，龙湖交还答卷。

近期，龙湖集团董事兼任首席执行官邵明晓透漏，“2019年服务性收益过百亿没悬念。自2018年我们明确提出‘空间即服务’战略以来，龙湖研发+服务双引擎驱动的版图日益明晰。研发引擎我们之后有节奏有质量的前进，不以一时间的规模名列为执着；服务引擎2019年集中于发力，商业开业显著公里/小时，冠寓运营规模位列集中式长租公寓头部，智慧服务外竣管理规模翻番，收益有了突破性快速增长，这些都包含了公司快速增长的新引擎。

如果研发引擎代表当下，服务引擎则代表公司未来。”龙湖上海闵行天街开业盛况兴旺过后市场终回沉闷。谁才能穿过周期到达未来？聪慧的资本市场也许早已给了最差的答案。

2019年最后一天，龙湖集团（00960.HK）股价报收36.5元港币，除权后同比快速增长64.6%，市值超过2181.79亿元港币。始终如一的忠诚以及高度自律，这正是资本市场所注目的。在低成本融资的当下，龙湖平均值4.56%的借贷成本莫不令其业界艳羡。

龙湖集团也仍然维持着行业内唯一的境内外仅有投资级民营房企记录。版图实是经济学博士，空•红研究院创始人杨现领说道，如果过去是增量研发的黄金时代，未来就是流通的黄金时代，也就是服务的黄金时代。

易居企业集团CEO丁祖昱则应验，不动产时代早已到来，多元化趋势渐渐具体：大物管时代、资管时代以及出租时代都孕育出着极大的市场空间。“做长”的龙湖早就部署了未来。

2019年，龙湖集团新开业商场超过10个，这一数字完全相等于过去三年的总和。自此，以“天街”居多，龙湖商业早已基本已完成以核心城市居多的全国版图布局：年内总计开业商场超过39个，开业商场面积超过376万方。2020年，商业仍将之后公里/小时。预计到2020年底，龙湖总计开业商场将多达50个，租金收益将抵达60亿。

在顶层设计再度具体“更进一步培育机构化、规模化出租企业”之际，龙湖集团于是以勾勒出有居住于链条的另一版图——出租市场的头部企业。累计到2019年年底，龙湖冠寓早已开业多达8万间，布局30余个高能量级城市，规模位列行业前茅，客户满意度超强95%。在这个极大的增量市场，冠寓每年于是以以光驱的姿态跳跃着。市场化之外，冠寓仍不忘肩负社会责任：2019年，龙湖冠寓大力帮助政府解决问题人才还乡问题，自正式成立以来总计获取多达1.4万套人才住房。

龙湖冠寓上海华泾店龙湖智慧服务也获得了历史性突破进展。2019年，龙湖智慧服务新的入45个城市，基本已完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，并构建管理面积翻番。与此同时，智慧服务业态非常丰富度构建了全方位的突破：从商业、写字楼到医院、学校，从公园、航空后勤到交通枢纽，从养老到产城，只要你能想象到，龙湖智慧服务就可以经常出现。服务引擎“梦想”的构建必不可少研发引擎的务实前进。

自2011年开始，龙湖集团把每年销售回款10%作为下限，投资于持有人型物业。那么，龙湖核心的引擎——研发业务又交上了怎样的答卷？2019年，龙湖集团提早一个月已完成年度销售目标，目标完成率位列千亿房企前茅，并倒数维持着20 %以上的增长速度。

不过，兴旺的数据无以凌极大的行业压力，开发商们都精神状态地明白：增量市场于是以渐渐远去，规模的天花板早就来临，企业存活的严峻性有增无减。多年的调控告诉他我们：快速增长之下顾及安全性才是王道。

再行来想到如今市场现实的模样：2018年至今，在一城一策政策指导之下，市场周期显著变长，城市分化、轮动规律被超越。谁能做到城市时机，谁能将城市聚类，谁才能夺得有质量的规模发展。

而这正是抗拒的龙湖所固守的：不全然执着规模快速增长。2019年，龙湖集团忠诚布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的55个城市。

这些无一例外都是高能量级城市。一项数据表明，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游、成渝、山东半岛等八大城市群的总面积只占到了中国国土面积的18%，但却挤满了全国62%的人口，75%的经济总量。而龙湖90%的货量集中于在这些热点城市和价值区域，且成本合理，这毫无疑问为其先前盈利快速增长奠下了基础。为未来而战淬炼成金，“双引擎”考验的是开发商确实的价值建构和运营能力。

这是“空间即服务（SaaS）”要问的答案。简而言之，龙湖要做人与空间的相连。

即修练三种能力：一空间生产和管理能力；二是洞察客户的能力；三是服务构建能力。2019年，龙湖的这三种能力都有了具体的进展。龙湖集团用4-5年时间搭起了商业运营的体系化：即通过商业一体化、大数据双平台运转构成集团专责，各地区、各项目同步的运作模式，这助力了龙湖商业规模化发展。但龙湖的风格是总有一天对没质量的规模维持戒心：这从其2019年开业的十个商场就可以显现出：每个商场无论在整体招商亲率还是在品牌实时开业亲率方面，皆相似100%，整体客流量也位列行业前茅。

龙湖精细化运营能力目前也位列行业前茅：无论在品牌调整、空间运营调改、公共区域利用还是在IP活动方面，龙湖商业皆深挖到淋漓尽致。在长租公寓这条赛道上，龙湖战略的坚定性展现出得淋漓尽致。他们十分确切这条赛道的逻辑：规模与品质。5万间、10万间、20万间是宽出租公寓发展必须横跨的门槛。

5万间以下，通过“手纳肩扛”，各个项目可以运营；5万间之上，则必须强劲的管理模式以及信息系统；往北上，10万间左右就是盈利拐点。在进军的阵痛中，龙湖冠寓苦练了自己的“护城河”，盈利的答卷渐渐进行。

规模的另一面是品质：冠寓所传送的“寒冷、暗淡以及爱人”极具感性意义。活跃在一线的1000余名运营官，和年长的租客们一起面临初入社会的艰难，让他们在这里寻找寒冷。龙湖智慧服务在行业中是普遍认为的标杆。2019年，龙湖智慧服务落地五大产品包在（根据有所不同客群对物业服务的有所不同市场需求，给定针对性的产品服务包在），确实意义上充分发挥了龙湖智慧服务深度解读客户市场需求的能力，并将这种洞察能力转化成产品，为客户获取“失望+惊艳”的服务。

与此同时，在龙湖智慧服务扩展的118个城市版图中，持续前进系统化建设，基本构建各业务条线在线管理；企业的高速发展必不可少人才战略：2019年，龙湖智慧服务“点将生”聘用、茁壮速度以及存留比例，皆在大幅度提高。近期数据表明，龙湖四大主航道协同三路的城市已多达22个，这使得龙湖沦为全国层面为数不多同时在四大领域享有成熟期运营能力，且规模做头部的企业。潜心修练正在渐渐开花结果。

以“双引擎”为驱动，龙湖集团切削了研发运营简单项目的综合能力。以成都梵城（总案名）项目为事例，该项目总体量大约75万平方米，单体了住宅、商业、招商、长租公寓以及养老等多种简单业态。

12月31日，近14万平方米的全业态购物中心成都滨江天街开业，从拿地到开业，龙湖仅有用时29个月，且滨江天街一开业就更有了近260个国内外品牌住进，其中14家品牌为西南地区首店，8家品牌为成都首店，构建整体招商亲率100%。2009年上市之前，曾有投资人回答吴亚军：龙湖再行做到大还是再行做强？吴亚军的问是：再行做长，再行做强，“做到大”是自然而然的结果。

似乎，龙湖早已初尝“做长”之后“做强”的甜头。在龙湖的财务报表中，服务引擎毛利率倒数6年维持在60%以上，远高于传统研发业务。这就是龙湖穿过周期的答案。恰如吴亚军在内部仍然反复强调的，地产下半场，别把行情当能力。

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